فهرست مطالب
اعیانی، عبارت از کلیه بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است.
معمولاً مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شود؛ اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد.
هرگاه مالک به شخص یا اشخاصی اجازه احداث اعیانی در ملک خود را بدهد شخص مزبور مالک اعیانی محسوب می شود و می تواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک اقدام کند.
شایع ترین مصداق این موضوع در املاکی است که عرصه آنها موقوفه است. اجاره املاک موقوفه معمولاً بلند مدت است و در قرارداد حق احداث بنا در زمین وقفی به مستأجر داده می شود مستأجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه خود و با اجازه رسمی متولی موقوفه مالک اعیانی محسوب می شود.
در صورتی که اعیانی ملک قبلاً به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی انتقال گیرنده می تواند دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.
دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی صادر می کند.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن ایادی و واسطه های دیگری باشند باید نام همه آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست.
دعاوی راجع به املاک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.
با قطعیت رأی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه دادگاه، ابتدا به محكوم عليه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان منتقل کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.
۱- دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی صرفاً به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
۲- اگر اعیانی ملک قبلاً توسط اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی مسموع نیست.
۳- اگر اعیانی ملک، سابقه ثبتی ندارد در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب سال ۱۳۹۰، وجود داشته باشد مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ثبت اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۳۹ قانون مدنی
هر بنا و درخت که در روی زمین است و هم چنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ملک مالک آن زمین محسوب می شود مگر این که خلاف آن ثابت شود.
ماده ۱ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سندرسمی
به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشای تصرفات متصرفان نیز قانونی است و هم چنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی باشد در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده می شود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه رییس اداره ثبت یا قایم مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان تشکیل می شود هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می کند.
الف فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ب -عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
پ -مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
ت -عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز است.
ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه ی لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک (الحاقی مصوب۱۳۲۴)
چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر شود خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید کرد و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد اداره ثبت وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین اخطار می کند و در وقت مقرر صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد کرد و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع به دادگاه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا سی روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی خودداری می شود.
بند ۳۲۹ مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر)
چنانچه ملکی به عنوان زمین درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت حق احداث اعیانی به غیر منتقل شود همان طوری که متقاضی ثبت اگر در جریان ثبت ملک خود رأساً اقدام به احداث اعیانی کند، درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قائم مقام قانونی ثبت، نسبت به اعیانی مستحدثه است، مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک، حدود اعیانی نیز تحدید خواهد شد و چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه ثبت عمل می شود منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه صدور سند مالکیت اعیان موکول با تمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و اعم اعتراض نسبت به اصل ملک و حدود خواهد بود به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه، بلا اشکال است.
رأی شماره ۱۲۹۱ مورخ 12/09/1384 شعبه ۷ دادگاه تجدید نظر تهران
در مورد تجدید نظرخواهی آقای… به وکالت از طرف آقایان… از دادنامه شماره …. که به موجب آن حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان مورد معامله و حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه صادر شده است. صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی نظر به این که اولاً: پلاک مورد معامله که اعیان آن مورد معامله واقع شده است سند مالکیت اعیان ندارد و فقط عرصه آن به ثبت رسیده است و ملکی که اعیان آن سند مستقلی نداشته باشد. اعیان آن بدون عرصه قابلیت انتقال ندارد تجدید نظر خواهان با اداره اوقاف رابطه استیجاری ندارند و اجاره نامه ای بین تجدیدنظرخواهان و اداره اوقاف تهیه و تنظیم نشده است تا اداره اوقاف را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره کند. بر این اساس دادگاه در مجموع تجدیدنظرخواهی را وارد نمی داند و با تلقی حکم به قرارداد نامه ای تجدید نظر خواسته را در اجرای قسمت اول ماده ۳۵۳ ازق.آ.د.م، تأیید می کند.
رأی شماره ۶۵۵ کلاسه ۹۱۷۷۳۴ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
مالکیت تجدیدنظر نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه، به رسمیت شناخته شده است. نامبرده باید به موجب مفاد حکم از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای صدور سند نسبت به اعیانی ملک بکند. اگر پس از صدور سند، نسبت به اعیانی تعارض با سند مالکیت تجدیدنظرخوانده داشته باشد دعوی قانونی مطرح کند.
تماس با وکیل
آسيب شناسی ماليات ستانی از مؤديان مالياتی به دليل عدم همكاری بانک ها
مالیات خانه های لوکس
مطالب بسیار مفید ممنون از راهنمایی مجموعه وکلای برند
واقعا مطالب آموزنده و خوبی داره این سایت
موفق باشید
مطالب بسیار مفیدی دارید باتشکر از مجموعه خوب برند
پرونده طلاق و ابطال سند منو به نتیجه رسوندن
الحق والنصاف مجموعه خوب پیگیر دارن
زنگ میزنن میپرسن پیگرن
موفق باشید
پرونده الزام به تنظیم داشتم از پیگیری و تلاششون کمال سپاس
سلام
من گفتم نظر بدم شاید به تصمیم گیری دیگران کمکی کرده باشم
پرونده نفقه مهریه طلاق و حضانت داشتم
و بعدشم که هر اتفاقی میوفته مزاحمشون میشم
واقعا ازشون راضی هستم به همه هم معرفی میکنم
با خیال راحت به دستشون پرونده هاتونو بدید
بسیار محیط دوست داشتنی
مرتب و پیگیر پرونده
پرونده ( خلع ید و مطالبه اجرت المثل و الزام به ایفای تعهد و چک )
زهرا کوچکی 🙏🏻🌱
مشاوره تلفنی طلاق داشتم اول که از پیگیر بودنشون خوشم اومد پرونده را کامل سپردیم به این مجموعه
الحق که خیلی راضیم